“三条红线”、房贷“两条红线”以及土地“两集中”，这三大政策构成行业三大重磅，行业格局迎来重塑。
对于房地产开发商来说，土地成本上升、政策调控持续收紧，利润空间和盈利指标持续下行犹如悬在头顶的达摩克利斯之剑。上市房企2020年销售业绩报告很能说明问题，66家已经披露业绩报告的重点上市房企中有近7成企业毛利率、归母净利率双降。
在“房住不炒”长效机制及调控收紧的主旋律下，行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力将成为长期命题，企业控负债、降杠杆压力增加，投资和规模扩张动能相应降低。
基于市场压力，典型房企2021年目标增长率仅为15%，审慎仍然为现阶段关键词之一，并将成为房地产行业下半场主旋律。目前，规模房企一方面销售目标增长率降低，另一方面货值目标去化率有所提升。当前市场背景下，房企业绩上升空间还有多大?
01
规模房企目标增长率趋于平稳
房地产行业利润增速拐点早在2019年便已明显，典型上市房企毛利润及归母净利润增速的中位值在2017年时达到峰值，其中毛利润增速中位数达到44.2%，2018年下滑1.8个百分点，至2019年下滑20.6个百分点至23.6%，毛利润增速近乎腰斩。
2020年，形势更加严峻，66家行业典型上市房企实现毛利润总规模11722亿元、归母净利润4297亿元，毛利润增速和归母净利润增速的中位值分别为3.1%和5.6%，较2019年的23.6%和19.4%严重下滑。其中，毛利率、归母净利率下行的房企分别达到62家和51家，毛利率和归母净利率双降的房企达到47家，占比逾7成。
2021年，企业对业绩规模增长的总体预期不变，延续谨慎的态度。数据显示，百强房企2021年平均目标增长率仅为15%。较2018年41%的高位有明显回落。
目标增速放缓很大程度上是受市场下行压力、行业整体规模增速放缓影响所致。此外，“三道红线”下企业投资和规模扩张动能相应降低，业绩增长承压。不过基于一季度市场的回暖，规模房企目标增长率的中位数较去年略有提升至15%。
图：2018-2021年行业典型房企目标增长率及全年实际业绩增速变动(中位数)
注：目标增长率及全年实际业绩增速，均为当年提出业绩目标的样本房企的中位数数值
数据来源：CRIC、企业公告
截至目前，已有50家行业典型房企提出2021年业绩目标，其中主流的目标增长率在10%-20%之间，数量达到23家;尽管房企投资、销售目标趋向于审慎，但仍有12家房企的目标增长率高于20%，这些房企多以千亿以下规模的中小型房企为主。有15家家企业目标增长率低于10%，较行业平均水平相对谨慎。
图：2021年50家行业典型房企目标增长率分布
注：2021年目标增长率为2021年目标销售规模较2020年实际销售规模的业绩增速
数据来源：CRIC、企业公告
